广东省广州市人民政府


颁发《广州市购买商品房贷款抵押规定》的通知
广州市人民政府



各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
现将《广州市购买商品房贷款抵押规定》印发给你们，请遵照执行。

广州市购买商品房贷款抵押规定

第一章 总 则
第一条 为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物；所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条 凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条 商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。
第五条 广州市国土局、房地产管理局（以下简称登记主管机关）负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作；中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。

第二章 贷款抵押
第六条 办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业（以下简称开发企业）凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条 购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
（一）具有合法的身份证明；
（二）首期购房付款应达到规定比例；
（三）信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条 购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条 以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条 具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
（一）未取得商品房预售许可证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）属于违法用地和违法建筑或临时建筑的；
（四）行政、司法机关依法限制房地产权转移的；
（五）法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条 购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
（一）抵押当事人的姓名或名称、住址或营业所在地；
（二）贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式；
（三）抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物的保险金额和保险受益人；
（七）抵押物的处分方式及受偿人的顺序；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）约定的其他有关事项。
第十二条 购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证；在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。

第三章 抵押登记
第十三条 购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内（在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内），双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的应办理抵押登记备案；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条 申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条 购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条 凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条 贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。

第四章 保证与监督
第十八条 贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条 开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
（一）保证抵押贷款专款专用；
（二）保证购房人用抵押贷款购买的商品按期、按质竣工，交付使用；
（三）双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条 开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条 开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。

第五章 抵押物的占管与处分
第二十二条 商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条 商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变买、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条的情形除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条 商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条 抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条 有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
（一）抵押人不履行合同的；
（二）抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条 依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条 抵押物的处分应按下列方式处理：
（一）拍卖；
（二）变卖；
（三）折价抵偿。
第二十九条 对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条 处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴的税费；
（三）剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。

第六章 法律责任
第三十一条 购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任；造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条 购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5％以下处以罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、出租、赠与该商品房的，其行为无效；随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状的，应恢复原状；造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款
。
第三十四条 开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的，依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。

第七章 附 则
第三十七条 购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定；购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。
第三十八条 本规定自一九九六年一月一日起施行。



1995年12月18日
中国人民银行


中国人民银行关于印发《企业集团财务公司、金融租赁公司非现场监管指标及填报说明》的通知
中国人民银行
银发[2000]398号





中国人民银行各分行、营业管理部；总行直接监管的企业集团财务公司、金融租赁公
司：
为加强对企业集团财务公司和金融租赁公司的监管，提高非现场监管数据报送的质量，根据我行最近颁布实施的《企业集团财务公司管理办法》、《金融租赁公司管理办法》和《中国人民银行“全科目上报”金融统计制度》，我行制定了《企业集团财务公司非现场监管指标及填报说明
》和《金融租赁公司非现场监管指标及填报说明》。现印发给你们，有关说明如下：
一、各企业集团财务公司和金融租赁公司法人机构自2001年1月1日起于每季后18日内将本指标执行情况报送中国人民银行。分支机构的考核比例，由各企业集团财务公司、金融租赁公司分支机构所在地人民银行分行、营业管理部根据本指标体系确定。
二、各分行、营业管理部自2001年1月1日起按本指标对辖区内所监管的企业集团财务公司和金融租赁公司法人机构进行考核，并以此为基础，按照总行规定的金融监管报告统一格式撰写金融监管报告。
三、对于资产质量指标，各分行、营业管理部应根据企业集团财务公司、金融租赁公司不良资产的具体情况，提出逐年压缩比例。新发生的不良资产，力争当年消化。
四、按照《金融租赁公司管理办法》，金融租赁公司业务范围中已取消了存款业务，因此，不再向人民银行交法定存款准备金。但是，对于以前已经办理信托存款业务的金融租赁公司，必须进行清理和规范，在清理结束前，继续按原有规定缴纳法定存款准备金。
五、企业集团财务公司和金融租赁公司非现场监管数据资料通过“中国人民银行金融统计‘全科目上报’统计指标”报送，具体报送办法和《企业集团财务公司和金融租赁公司非现场监管指标与金融机构统计指标归属关系对照表》，总行将于近期发文布置。
六、我行以往颁布的有关规定中，凡与本通知相抵触的考核指标，均以本通知为准。

附件1 企业集团财务公司非现场监管指标及填报说明
一、监控指标
1．资本充足率（〉＝10％）
计算公式：资本总额／风险资产总额×100％
资本总额包括核心资本和附属资本。
核心资本＝实收资本＋资本公积＋盈余公积＋未分配利润；
附属资本＝贷款呆账准备＋投资风险准备＋坏账准备。
风险资产总额＝总资产－现金－存放中央银行款项－委托贷款及委托投资－国债－政策性金融债券－存拆放商业银行款项×90％－存拆放其他金融机构款项×75％＋（担保＋票据承兑＋其他或有负债）×50％。
2．流动性比例（〉＝80％）
计算公式：流动资产合计／流动负债合计×100％
流动资产合计和流动负债合计指资产负债表中数据。
3．拆入资金比例（〈＝100％）
计算公式：拆入资金／注册（实收）资本×100％
拆入资金指财务公司从金融机构拆入的短期资金。
4．委托贷款、投资比例（〈＝100％）
计算公式：（委托贷款＋委托投资）／委托存款×100％
5．长期负债比例（〉＝50％）
计算公式：（长期存款＋长期债券＋其他长期负债）／总负债×100％
长期负债指期限为一年以上（含一年）的负债。
6．对集团外负债比例（〈＝50％）
计算公式：（发行债券余额＋拆入资金余额＋外汇借款）／总负债×100％
7．长期投资比例（〈＝30％）
计算公式：长期投资余额／资本总额×100％
长期投资不包括长期国债和政策性金融债券投资。
8．对单一企业股权投资最大比例（〈＝50％）
计算公式：对单一企业股权投资／被投资企业资本金×100％
9．自有固定资产比例（〈＝20％）
计算公式：固定资产净值／资本总额×100％
10．消费信贷比例（〈＝70％）
计算公式：消费信贷总额／对应产品销售合同总额×100％
买方信贷比例（〈＝70％）
计算公式：买方信贷总额／对应产品销售合同总额×100％
融资租赁比例（〈＝70％）
计算公式：（融资租赁标的物销售合同总额－租赁保证金）／对应融资租赁标的物销售合同总额×100％
11．资产质量指标
（1）逾期贷款率（〈＝8％）
计算公式：逾期贷款余额／贷款余额×100％
逾期贷款系指按财政部财商字〔1998〕302号文规定，借款合同约定到期（含展期一次后到期）但未归还的贷款（不含呆滞贷款和呆账贷款）。
（2）呆滞贷款率（〈＝5％）
计算公式：呆滞贷款余额／贷款余额×100％
呆滞贷款系指按财政部财商字〔1998〕302号文及银发〔2000〕303号文规定，逾期（含展期一次后到期）满一年及超过一年仍未归还的贷款，或逾期虽不满一年但（1）借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格；（2）借款人虽未依法终止法人资格，但生产经
营已停止、借款人已名存实亡；（3）借款人的经营活动虽未停止，但产品无市场，企业资不抵债，亏损严重并濒临倒闭（不含呆账贷款）。
（3）呆账贷款率（〈＝2％）
计算公式：呆账贷款余额／贷款余额×100％
呆账贷款系指按财政部〔1988〕财商字第277号文件及银发〔2000〕303号文件规定，（1）借款人和担保人经依法宣告破产，进行清偿后未能还清的贷款；（2）借款人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后
，未能还清的贷款；（3）借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险赔偿清偿后，未能还清的贷款；（4）经国务院专案批准核销的逾期贷款；（5）呆滞贷款中经确认已无法收回的贷款。
成员单位商业汇票及担保等表外业务项下的垫付款项，从垫付之日起纳入不良贷款核算，并按上述规定分类。
本指标中贷款范围包括贴现，不包括委托贷款。
二、监测指标
1．对单一债务人的最大融资比例
计算公式：对单一债务人的最大融资额（贷款＋融资租赁）／资本总额×100％
本指标中贷款范围包括贴现，不包括委托贷款和委托融资租赁。
2．表外业务比例
计算公式：（担保＋票据承兑）／资本总额×100％
3．到期不能支付的债务（万元）
4．发行债券比例
计算公式：发行债券余额／资本总额×100％
5．盈利性指标
（1）资本金收益率
计算公式：税前利润总额／实收资本×100％
（2）资本收益率
计算公式：税前利润总额／所有者权益合计×100％
（3）资产收益率
计算公式：税前利润总额／季平均资产总额×100％
季平均资产总额是取表内资产年初余额和报告期内各季度资产余额的算术平均数。
6．产品销售信贷比例
计算公式：（买方信贷余额＋消费信贷余额）／（短期贷款＋贴现＋中长期贷款＋融资租赁）×100％
7．融资租赁比例
计算公式：融资租赁余额／（短期贷款＋贴现＋中长期贷款＋融资租赁）×100％
8．用于技术改造的比例
计算公式：用于技术改造的资金余额／（短期贷款＋贴现＋中长期贷款＋融资租赁）×100％

附件2 金融租赁公司非现场监管指标及填报说明
一、监控指标
1．资本充足率（〉＝10％）
计算公式：资本总额／风险资产总额×100％
资本总额包括核心资本和附属资本。
核心资本＝实收资本＋资本公积＋盈余公积＋未分配利润；
附属资本＝贷款（租赁）呆账准备＋投资风险准备＋坏账准备。
风险资产总额＝总资产－现金－存放中央银行款项－委托租赁－国债－政策性金融债券－存拆放商业银行款项×90％－存拆放其他金融机构款项×75％＋（担保＋其他或有负债）×50％。
2．租赁资产比例（〉＝60％）
计算公式：租赁资产余额／总资产×100％
租赁资产包括直接租赁、回租、委托租赁、转租赁、经营性租赁资产。
3．拆入资金比例（〈＝100％）
计算公式：拆入资金／资本总额×100％
拆入资金指金融租赁公司从金融机构拆入的短期资金。
4．资产分散性比例（〈＝15％）
计算公式：对同一承租人的最大融资余额（融资租赁＋贷款）／资本总额×100％
5．长期投资比例（〈＝30％）
计算公式：长期投资余额／资本总额×100％
长期投资不包括长期国债和政策性金融债券投资。
6．担保比例（〈＝200％）
计算公式：担保／资本总额×100％
7．租赁项下的流动资金贷款比例（〈＝60％）
计算公式：租赁项下的流动资金贷款余额／贷款对应的承租人租赁合同金额×100％
8．委托租赁比例（〈＝100％）
计算公式：委托租赁余额／委托租赁资金余额×100％
9．资产质量指标
（1）逾期租赁比例（〈＝8％）
计算公式：（逾期租赁＋逾期贷款）余额／（应收租赁款余额＋租赁项下的流动资金贷款余额）×100％
逾期租赁系指承租人支付出现困难，未能在租赁合同约定到期按期偿付的租金总额（不含呆滞租赁和呆账租赁）。
逾期贷款系指按财政部商字〔1998〕302号文规定，借款合同约定到期（含展期后到期）但未归还的贷款（不含呆滞贷款和呆账贷款）。
（2）呆滞租赁比例（〈＝5％）
计算公式：（呆滞租赁＋呆滞贷款）余额／（应收租赁款余额＋租赁项下的流动资金贷款余额）×100％
呆滞租赁系指首次未能在租赁合同约定到期偿付租金的时间已超过一年、或逾期虽不满一年但（1）承租人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格；（2）承租人虽未依法终止法人资格，但生产经营活动已停止、租赁标的物已停止使用，承租人已名存实亡；（3）承租人的经营活
动虽未停止，但产品无市场，资不抵债，亏损严重并濒临倒闭的承租人所欠的应收租赁款总额（含已到期和未到期债权）扣除租赁标的物可变现价值（或标的物净值）和租赁保证金后的余额（不含呆账租赁）。
呆滞贷款系指按财政部财商字〔1998〕302号文及银发〔2000〕303号文规定，逾期（含展期一次后到期）满一年及超过一年仍未归还的贷款，或逾期虽不满一年但（1）借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格；（2）借款人虽未依法终止法人资格，但生产经
营活动已停止、借款人已名存实亡；（3）借款人的经营活动虽未停止，但产品无市场，企业资不抵债，亏损严重并频临倒闭（不含呆账贷款）。
（3）呆账租赁率（〈＝2％）
计算公式：（呆账租赁＋呆账贷款）余额／（应收租赁款余额＋租赁项下的流动资金贷款余额）×100％
呆账租赁系指参照财政部〔1998〕财商字第277号文件规定，（1）承租人和担保人经依法宣告破产，进行清偿后未能还清的租金；（2）承租人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清租金；（3）承租人
遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还部分或全部租金，或者以保险赔偿清偿后，未能还清租金；（4）经国务院专案批准核销逾期租金。符合上述条件的承租人所欠的应收租赁款总额（含已到期和未到期债权）扣除租赁标的物可变现价值（或标的物
净值）和租赁保证金后的余额。
呆账贷款系指按财政部〔1988〕财商字第277号文件及银发〔2000〕303号文件规定，（1）借款人和担保人经依法宣告破产，进行清偿后未能还清的贷款；（2）借款人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后
，未能还清的贷款；（3）借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险赔偿清偿后，未能还清的贷款；（4）经国务院专案批准核销的逾期贷款；（5）呆滞贷款中经确认已无法收回的贷款。
本指标中租赁和贷款范围不包括委托租赁和委托贷款。
二、监测指标
1．到期不能支付的债务（万元）
2．发行债券比例
计算公式：发行债券余额／资本总额×100％
3．盈利性指标
（1）资本金收益率
计算公式：税前利润总额／实收资本×100％
（2）资本收益率
计算公式：税前利润总额／所有者权益合计×100％
（3）资产收益率
计算公式：税前利润总额／季平均资产总额×100％
季平均资产总额是取表内资产年初余额和报告期内各季度末余额的算术平均数。



2000年12月27日