国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

福建省人大常委会


福建省无线电管理条例
福建省人民代表大会常务委员会


《福建省无线电管理条例》已经福建省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月1日通过，现予公布，自1998年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为了加强无线电管理，维护空中电波秩序，有效地利用无线电频谱资源，保证无线电业务的正常进行，促进无线电事业健康有序发展，依据《中华人民共和国无线电管理条例》，结合本省实际，制定本条例。
第二条 凡在本省行政区域内设置、使用无线电台（站）（以下简称无线电台），研制、生产、进口、销售、维修无线电发射设备，必须遵守本条例。
本条例所称的无线电台是指下列电台：
（一）固定无线电台；
（二）船舶、机车、航空器上使用的制式无线电台；
（三）移动通信电话（台）；
（四）其他无线电台。
第三条 省无线电管理机构负责全省无线电管理工作，省无线电管理机构派驻各市（地）的管理机构负责所在市（地）的无线电管理工作，受国家或省无线电管理机构委托的部门根据委托权限负责本系统的无线电管理工作。
各级公安机关、国家安全机关和工商行政管理、海关、技术监督、城市规划等部门，应按各自职责协助和配合省无线电管理机构及其派出机构做好无线电管理工作。
第四条 依法设置、使用无线电台和研制、生产、进口、销售、维修无线电发射设备的，其合法权益依法予以保护。
第五条 无线电频谱资源属国家所有，任何单位和个人都有依法保护国家频谱资源、维护空中电波秩序的义务，有权对侵占国家频谱资源、扰乱空中电波秩序的单位和个人进行检举揭发。

第二章 无线电台的设置和使用管理
第六条 使用除公众移动通信电话外的无线电台必须持有省无线电管理机构或其派出机构核发的无线电台执照。国家另有规定的，从其规定。
未取得执照或执照已超过有效期限的无线电台，不得使用。无线电台执照不得转借、涂改和伪造。
第七条 设置使用无线电台，应当具备下列条件：
（一）无线电设备符合国家技术标准；
（二）无线电网络设计合理，无线电台工作环境安全可靠；
（三）操作人员熟悉无线电管理有关规定，并具有相应的业务技能和操作资格；
（四）具有相应的管理措施。
第八条 设置无线电台，必须向省无线电管理机构或其派出机构提交设置无线电台的，申请书和主管机构的审核批件。符合条件的，为其预指配频率；符合条件但使用国家无线电管理机构委托国务院有关部门指配频率的，或使用军用频率设置地方无线电台的，必须提交国务院有关部门
或军队无线电管理机构的频率使用批件。
取得频率的无线电台可进行试运行；试运行合格的，必须发给无线电台执照。
第九条 使用船舶、机车、航空器上制式无线电台的，应具备第七条第（一）、（三）、（四）项条件，持相关的技术资料，向省无线电管理机构办理注册登记手续，领取无线电台执照。
第十条 使用公众移动电话机的，只须向省无线电管理机构委托的运营单位领取《福建省公众移动电话使用证》。
第十一条 无线电台执照的有效期最长为五年，期满后需继续使用的，必须在期满前一个月内向原核发机构办理执照更新手续。
第十二条 无线电台经批准使用后，必须按核定的项目进行工作，不得随意变更台址、电台呼号和有关技术参数，不得发送和接收与工作无关的信号，不得对其他无线电业务产生有害干扰。确需变更项目的，必须办理变更手续。
禁止使用对航空、水上通信导航造成有害干扰的无线电台。
第十三条 无线电台的停用、撤销或报废，必须向原核发无线电台执照的管理机构办理停用或注销手续，并由省无线电管理机构或其派出机构监督有关设备的处理。
停用的无线电台恢复使用，须经原审批机构同意。
第十四条 在高山、高塔、高层建筑上或机场周围设置无线电台，应进行必要的电磁兼容分析，从严控制，合理布局。
高山上的单位和高塔、高层建筑的所有者或使用者，不得为他人擅自设置、使用无线电台提供场所。

第三章 无线电频率管理
第十五条 无线电频率资源实行有偿有期限使用制度，无线电频率可采取划拨、招标或拍卖的形式指配。
指配和使用无线电频率，必须遵守国家有关频率管理的规定。
第十六条 省无线电管理机构应根据国家无线电管理机构对无线电频率的划分和分配，按照权限规划和指配无线电频率。
使用国家无线电管理机构委托国务院有关部门指配频率的单位或其主管部门，应当作出使用频率的具体规划，并报省无线电管理机构备案。
第十七条 已经取得的频率使用权连续一年闲置不用的，由原频率指配机构依法收回。国家对指配频率另有规定的除外。
因频率规划需要调整或者收回频率的，原频率使用单位和个人必须服从，并积极配合。由此造成原频率使用单位或个人损失的，由受益单位给予适当补偿，或由省无线电管理机构采取适当补救措施。
频率使用单位或个人不得擅自转让、更改频率，不得擅自用频率同他人合作。禁止非法占用或出租、变相出租频率。
第十八条 频率的有效使用期限最长为五年；使用期满仍需继续使用的，必须在期满前一个月内，向原指配机构办理续用手续。逾期未办的，使用期满后其频率由原指配机构收回。
第十九条 国家保护合法使用的无线电频率免受有害干扰。频率使用受干扰的，省无线电管理机构或其派出机构应及时进行协调和处理。协调和处理的结果，有关单位和个人必须遵守。
第二十条 使用无线电频率的，必须按照国家规定缴纳频率占用费。

第四章 无线电发射设备管理
第二十一条 研制、生产、进口、销售和维修的无线电发射设备，其工作频率、功率、占用带宽和杂散发射指标必须符合国家无线电管理的有关规定。
生产、进口无线电发射设备的工作频率、功率、占用带宽和杂散发射指标应经国家或省无线电管理机构核准。
销售无线电发射设备的，应事先报省无线电管理机构或其派出机构备案。
第二十二条 研制、生产、销售和维修无线电发射设备，应采取措施有效抑制电波发射；进行实效发射试验的，必须向省无线电管理机构或其派出机构办理临时设台手续。

第五章 无线电监督检查
第二十三条 设置无线电台所使用的无线电发射设备，正式使用前应经法定的无线电监测机构检测合格；检测不合格的，不得使用。
第二十四条 无线电监测机构在无线电监测中发现有害干扰，或者收到举报、投诉的，应当及时查找干扰源；发现不按规定程序和核定项目工作的无线电台，应及时向相应的无线电管理机构报告。
第二十五条 省无线电管理机构或其派出机构在实施监督检查时可以采取下列措施：
（一）进行现场检查、取证；
（二）要求被检查单位和个人提供有关材料和文件；
（三）询问当事人和证人，制作询问笔录；
（四）进行技术性干扰；
（五）依法封存或扣留违法使用的无线电发射设备。
第二十六条 省无线电管理机构或其派出机构发现有下列情形之一的，可对违法电台进行空中警告，或采取有效的技术手段进行干扰：
（一）非法占用、擅自转让或出租频率的；
（二）不按规定程序和核定项目工作的；
（三）逾期三个月不交纳频率占用费的；
（四）泄放有害干扰的。

第六章 法律责任
第二十七条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由省无线电管理机构或其派出机构给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得，处以1000元以上5000元以下罚款；情节严重的，没收设备或吊销无线电台执照：
（一）擅自转让或出租、变相出租无线电频率，用频率同他人合作的；
（二）随意变更核定项目、台址、电台呼号和有关技术参数，或发送和接收与工作无关信号的；
（三）生产、进口、销售无线电发射设备的工作频率、功率、占用带宽和杂散发射指标不符合国家无线电管理技术规定的。
第二十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由省无线电管理机构或其派出机构依照下列规定予以处罚：
（一）非法设置、使用无线电台或非法占用无线电频率的，没收设备及违法所得，处以5000元罚款；
（二）使用的无线电发射设备对航空、水上通信导航造成有害干扰的，责令立即改正；未改正的，拆除无线电发射设施，拆除费用由违法当事人承担；
（三）未按时足额缴纳无线电频率占用费的，责令限期缴纳；逾期半年未缴纳的，将其频率收回另行指配；
（四）为他人擅自设置、使用无线电台提供场所的，给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，没收违法所得；
（五）转借、涂改、伪造无线电台执照的，没收违法所得，并处1000元罚款。
第二十九条 违反本条例规定，给国家、集体或者个人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 无线电管理人员违反本条例规定，玩忽职守，以权谋私，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十一条 本条例自1998年10月1日起施行。


1998年8月1日