山东省青岛市人民政府


青岛市住宅小区物业管理试行办法
市政府



第一条　为加强城市居民住宅小区的管理，提高城市整体管理水平，给居民提供舒适方便、安定整洁、优美文明的生活环境，根据国家、省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。

第三条　本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。
已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。

第四条　成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。


管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。

第五条　管委会的职责：
（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；
（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；
（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；
（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；
（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；
（六）确定住宅小区内管理服务内容。

第六条　住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。
物业管理单位是具备相应条件的企业法人。

第七条　有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：
（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；
（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；
（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；
（六）其他。

第八条　有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。
物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。

第九条　物业管理单位对下列事项实行有偿服务：
（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；
（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；
（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；
（四）单位和居民委托的其他服务项目。

第十条　经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：
（一）小区规划图；
（二）竣工总平面图；
（三）单位建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。

第十一条　住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。

第十二条　住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷
款给物业管理单位作为流动资金合理使用。

第十三条　小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第十四条　有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。
对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。



第十五条　物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。
物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。

第十六条　住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。

第十七条　单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。

第十八条　入住小区的单位和居民须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项。

第十九条　物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。

第二十条　管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。

第二十一条　物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。

第二十二条　物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。
小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。

第二十三条　当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。

第二十四条　住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。

第二十五条　青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。

第二十六条　本办法自发布之日起施行。本市以前规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。



1994年3月21日
量刑规范化探索

杨海峰


量刑是人民法院行使刑事审判权的重要内容，能否规范、科学地行使这项强制性的国家权力，直接关系到打击犯罪，保护人民的立法目的和刑罚功能的具体实现。然而长期以来，理论与实践部门都比较偏重对违法犯罪行为性质的研究，即对于确定某个行为是否构成犯罪以及属于何种犯罪非常重视，而对某个犯罪的量刑的重视程度则明显不如前者。刑罚的本质特征是对被告人的财产、资格、自由乃至生命的限制或剥夺，是最为严厉的一种法律惩罚措施，因此刑罚权的行使被喻为生杀予夺之权，如果不能规范适当地裁量刑罚，不仅直接关系到被告人权益是否得到保障，而且对国家利益、社会公共秩序的保障都有着极为重要的影响。值得欣慰的是，理论与实践部门已经对于刑罚的正确规范适用和价值取向等问题给予越来越多的重视，笔者拟结合审判实践谈一些量刑规范化的司法实践问题。
一、不规范量刑活动的表现与危害
提倡规范化量刑，就是希望量刑活动坚持以合法、合理、公正作为刑罚权运用的考量标准，按照理性的、逻辑的思考方法，对个案被告人作出是否判处刑罚、判处何种刑罚以及所判刑罚是否执行的决定。然而在司法实践中由于多方面因素的影响，存在一些量刑活动的不规范操作，造成裁判结果有失公正、公平的量刑偏差、量刑失衡和罪罚不相称的现象，这无疑对司法权威产生较大的负面影响。实践中的量刑活动不规范现象主要表现：
(1)错误判刑，即对于无罪的人判刑。这类现象是由于审判人员主观上的原因，对被告人被控行为错误定性，即对没有实施过犯罪的被告人错判其是犯罪行为人，或者是将被告人的一般违法行为判定为犯罪，对这类人判处刑罚当然属于严重不规范的适用刑罚。
(2)由于对裁断刑罚适当的标准理解上的分歧，实践中存在量刑轻重失当，即轻罪重判或重罪轻判现象。具体表现为量刑畸轻畸重和严重的偏轻偏重，这类现象有的是因为对被告人定罪没有把握好，重罪错定轻罪，或轻罪错定重罪，必然导致罚不当罪；有的是因为对案件的事实、情节、性质，尤其是其中影响量刑的从重、从轻情节存在片面理解，对刑罚裁断中的自由裁量幅度片面理解，从而导致所判刑罚忽轻忽重。
(3)由于量刑活动的实践标准缺少连贯性和普遍性，造成量刑活动时空上的不均衡。由于刑事审判队伍不稳定，一线法官较难形成稳定成熟的刑事审判思维方式，因而造成在不同的法院就有不同量刑价值标准，有的甚至是同一法院前后不同时期或不同审判人员之间也难以保持相对统一的量刑价值标准。
(4)审判人员在刑罚裁量的方法上规范化程度低，量刑活动存在主观随意性和偶然性。实践中大多数刑事法官依赖自己审判经验决定刑罚的适用，缺少较为科学的定量分析，有的还可能存在情绪化的量刑。对于适用缓刑、管制或免予刑事处罚等轻刑的标准也不够严格统一，有时一味求重忽视轻型的运用，有时又一味求轻，对性质、情节较重的案件判处缓刑、管制甚至免予处罚，这些都影响了刑罚应有功能的实现。
不规范量刑现象的存在，对于刑事审判所产生的负面影响是相当大的，产生了较大的危害：一是不利于实现刑罚的目的。刑罚的运用不仅对犯罪分子定罪判刑的惩罚功能，对被害人及亲属的安抚功能，对社会公共利益的维护保障功能，而着重应体现教育和预防功能，即要从维护国家、社会公共秩序出发，通过对犯罪人判处刑罚，使之通过服刑到改造，将来不再犯罪，并使社会上不稳定分子感到犯了罪会被判处刑罚，从而受到震慑不敢犯罪。这些目的的实现必须以刑罚运用是合法、公正、合理为前提，如果不能以这样标准去裁量刑罚，使不该判刑或不该判重刑的，无辜被判刑或被判重刑，使得刑罚运用丧失了合法性、合理性的内涵，被判刑人就会感到冤枉、不公平，根本就不会认罪服判，更谈不上改造。在我们审判实践中不乏这类案例，因为看到他人或自己受到不是十分适当的判刑，因而产生仇恨社会的心理，继而用实施更严重的犯罪为手段来报复社会。相反，对于该重判的却被判轻刑，受刑人感到因
犯罪得到的多而失去的少，就不会消除他的犯罪思想，对于社会上不稳定分子也会因这种案例而受到犯罪诱惑，犯罪欲望更加膨胀，刑罚威慑功能也必然大打折扣。二是损害司法公正的形象。司法公正是法院审判工作的灵魂，也是人民群众的期望。如果刑罚运用不能实现合法、公正、合理的价值标准，就会使人们对司法公正产生怀疑，也会被一些人利用、将刑罚的不规范运用与司法腐败挂上钩，从而造成法院刑事审判的公信力下降，损害刑事审判权威的恶劣的后果。
二、影响规范量刑活动的主要因素
1、由于客观原因的影响，致使刑罚裁量缺乏适当性和规范性。一是法律规定的粗疏，有的条款规定弹性很大，如有的法条对法定刑存在多个刑种或者一个刑种刑罚跨度很大，有的对犯罪情节规定内容模糊，缺乏细密化，使审判人员难以把握。二是由于存在大量的种类繁多但缺乏统一性的案例解释，这些解释客观上成为一些审判人员的审判指南，使得他们懒得再去考察刑法与案件的密切结合点，只要存在一点或者几点联系就照葫芦画瓢，往往造成以偏概全、以点概面。三是社会舆论的干扰。当一个案件发生之后，由于媒体的介入，有可能形成强大的社会舆论，影响或者干扰正常的审判工作。四是案外人员的人为影响。宪法赋予人民法院依法独立地行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。但在现实中，各种案外人员的范围很广，其身份和影响力各异，他们会从不同的渠道或以不同的名义对法院的审判活动施加一定影响。这些人为因素的作用，无疑会对审判人员规范化量刑产生不恰当的影响。
2、由于审判人员的自身原因，对刑罚裁量的适当性规范性产生负面影响。刑罚适用的价值与刑罚权行使者的司法观念、业务素质有着十分密切的关系，长期以来，我们的审判人员在刑罚适用指导思想上存在一些不正确的思想观念：(1)重定罪轻量刑，许多审判人员认为审判刑事案件的核心任务是查清案件事实，保证案件证据确凿，对被告人的行为定性准确，这是法律适用正确的主要体现，至于对被告人的量刑则重视不够，认为只要基本上过得去，重一点轻一点没有多大关系，只要在法定刑幅度内就不好说不是罪刑相适应。(2)宁轻勿重。我国古代封建社会的“重刑止奸、以刑去刑”的思想观念的惯性影响力，使我们的审判人员也往往不能摆脱其影响，尤其表现在接连不断的开展“严打”以及各项专项行动，更加重了审判人员对于一些犯罪强调适用重刑，认为重是方法问题，轻是立场问题，有时一审法官会出于上诉不加刑的原则，一审时对被告人判重了，被告人上诉后被从轻改判，就可以免除自己对被告人轻判以及打击不力的嫌疑。而且负有法律监督职责的检察机关对法院的刑罚适用往往也是关注是否判轻了，他们认为如果判重了，被告人自然会提起上诉，二审法院也会监督，因此一般不在抗诉监督的范围内。(3)重国家公权的维护，轻被告人人权保障。我国一直存在强调公共利益与个人利益并重，当两者发生冲突时要以个人利益服从国家利益，对个人的权益相对不够重视的传统，片面强调刑罚惩治犯罪保护社会秩序的功能，对于保障无罪的人不受追究和有罪的人不受非法追究的刑法保障功能关注不够，在这一思想的指导下，必然影响审判人员不能够严格按照规范化的量刑标准去考虑裁量刑罚。(4)一些审判人员的素质对量刑规范化存在一定的影响。由于我国的法官行政化制度模式，而且对于法官的任职、续职培训不健全不完善，审判人员如果不能自觉地跟踪学习，再被繁忙的审判工作所累，仅凭一点审判经验去审判案件，要求他们树立新的司法理念来考究量刑活动，无疑只能是鹦鹉学舌。如果再遇到某些政治素质不高、责任心不强的审判人员，将决定他人重大命运的刑事审判权运用等闲视之，对被告人裁量刑罚马虎行事，草率武断，更谈不上量刑的规范化。
3、案件审判中一些不适当程序的影响。这种情况主要表现为审判人员在个案审判中往往会被一些疑难问题困扰，在无法找出切实可行解决办法的情况下，采取法定程序以外的内部请示或由政法委协调公检法等将矛盾转移的做法，致使量刑规范化受到影响。比如目前有些法条对犯罪构成标准存在一定的概括性与模糊性特点，造成审判人员不敢轻易下判，加上现行的错案追究制度的影响，迫使他们动辄就向上级请示，而等请示结论下来时往往形成被告人已经被实际羁押的现实，结果只好对被告人判处一定刑罚来结案，此种做法看似保证案件处理的社会性与法律性相统一的目的，但实际上是以牺牲当事人的权益为代价的，这显然偏离了罪刑相适应的要求。
三、关子保障规范化量刑活动的设想
量刑规范化的司法实践应当从认识水准、审判机制以及具体操作层面进行具体贯彻：
1、从认识层面的保障：刑法确定的三大基本原则是衡量、评价人民法院适用刑罚水准的重要尺度。“徒法不足以自行”，不管立法有多么完善，要将这些立法的原则落实到具体的个案审判中，需要审判案件的法官能够真正地理解立法的实质内涵，以合法、公平、合理作为衡量量刑规范化的标准，对于罪刑法定的理解与执行，不仅是按照法律规定去定罪判刑或者不定罪处刑，而且也包含在疑罪难定的情况下应当实行疑罪从无的无罪推定，不能遵循疑罪从轻的有罪认定做法，要保证刑罚裁量的合法性。法律面前人人平等，重点要坚持刑罚运用中不能存在歧视，不能为一些身份地位特殊的被告人拉开刑网，也不能由于被告人的地位低下就漫不经心，草率下判。贯彻罪刑相适应原则，要求对于犯罪危害性的理解应当包含其犯罪行为及其给社会造成的危害结果，也要充分考虑被告人的人身危险性，罪刑之间相当性要体现在犯罪与刑罚之间性质上、比例上的一致性，重罪重判、轻罪轻判、轻重适当，不能机械地理解罪刑相当就是追求一一对应的数字关系，纯粹形式上的罪刑相适应永远无法实现。总之，审判人员只有具备现代法治思想，树立正确地适用刑罚的观念，将打击犯罪、维护社会公共秩序与保障人权的刑罚功能有机结合起来，才能保证刑罚适用的规范性标准。
2、从审判机制上保障：①不断完善法官队伍制度建设，强化审判人员任职、续职教育，提高审判业务水平，只有对刑法规范与理论能够熟练掌握的情况下才能确保刑罚裁量的适当性、合理性。②切实维护人民法院的独立审判，审判人员要有依照法定程序行使审判权不受外界干涉的责任感，作为具有重要影响力的党政机关及其工作人员应当真正地尊重法院的审判权，应充分相信法院会代表国家行使好审判权，党政机关不能动辄以国家公益代表的身份指点审判，更不能以维护公益为名，行满足某些个人利益之实，审判人员应当能够真正地冲破人情网、关系网的包围，依法规范地用好刑罚权。③规范新闻媒体的案件报道，正确对待社会舆论的影响，新闻媒体对案件审理的报道要客观真实，不能为了新闻效应而添枝加叶，夸大事实，在案件裁判前不得发表有关应当如何判决的评论，应当尊重法院的判决结果，除非有证据显示法官在审判过程中存在程序上的瑕疵或违法乱纪情况，否则不能随意指责法院判决违法或指责刑罚权被滥用。只有确立法院的权威性，才能保证法官在比较从容的环境中正确而适当地行使刑罚权。审判人员也应当冷静对待社会舆论的影响，要从中分析出民情民意的合理性、合法性成份，以及人们对社会正义强烈诉求的原因，分析出被告人的人身危险性程度，当然对于社会舆论的评价一定要在法律范围内衡量，不能以道德评判取代法律的评价，更不能被社会舆论所左右o
3、规范化量刑的个案具体操作。此处涉及的重点问题就是在个案中如何依照刑法的规定，正确运用自由裁量权 的问题：首先要弄清是否应当判处刑罚，构成犯罪并不必 然就与判处刑罚相联系，因为刑法第37条规定，对于犯罪情节轻微不需要判处刑罚的，可以免予刑事处罚，实践中存在许多轻微犯罪问题涉及到要判断是否对被告人判处刑罚，只有解决了这一问题，才能继续进行判处何种刑罚和决定刑罚量大小的活动。其次要搞准判处何种刑罚，确定具体的宣告刑是量刑活动的基本内容，除死刑、无期徒刑外其他刑种都涉及到衡量刑罚量的问题。在个案审判中应当严格遵循正确的量刑指导原则，即刑法第61条规定的“对于犯罪分子决定刑罚的时候，应当根据犯罪的事实、犯罪的性质、情节和对于社会的危害程度，依照本法的有关规定判处”，按照该量刑的指导原则，要做到在查清犯罪事实的基础上弄清犯罪性质、具体的情节以及犯罪行为实际的危害、现实的危险，还要重视从犯罪动机、目的、手段及犯罪后的态度等方面研究犯罪分子的人身危险性，并以人身危险性程度作为量刑的一个依据。第三要准确地对案件中的多种情节的综合运用，不能只重一点不及其余，尤其是在从重情节和从宽情节并存的情况下，应当怎样加减刑罚，由于从重与从宽情节并不是一致的，各种情节在裁量刑罚中的作用并不是可以抵消的，应当采取适当的顺序，即先综合考虑从严情节，据此确定一个量刑基础，然后再结合考虑各种从宽处罚的情节，适当降低刑罚，作为最后决定对犯罪人判处的刑罚，这种先从严后从宽的适用情节的顺序，既体现了宽严相济，又可以防止顾此失彼，最后能对犯罪人作出比较适当的处罚。
4、规范化量刑宏观方法上的保障。一是做好司法统计与判决结果的反馈研究工作，即要将法院判决的大量的案件进行统计分析，认真总结经验，考查对事实、情节相似的案件运用刑罚的规律，并结合案件判决之后的社会反响，将通过考查认为属于刑罚适用适当、合理的案件编制成参考案例，可以对以后相似案件的审判可以起到成例指导作用，防止某些审判人员借口可以自由裁量而滥用刑罚权，当然这些工作应由较高级别的法院来完成。二是慎重评判量刑价值标准，通过定期对不同性质的案件、不同法院审判的案件、不同审判人员审理的案件以及不同时期审理的案件进行综合评判，从中分析出个案的量刑是否符合合法性、平等性、合理性的规范化量刑标准，起码可以在某一个地区范围内能够做到统一规范化的量刑。三是我们要逐步改进量刑的方法，保证刑事审判的罪刑均衡，实现量刑规范化。目前我们量刑实践多是传统的经验作业法，这种量刑方法一般程序是刑事审判人员经过审理案件，掌握案情，在法定刑的范围内，参照司法实践的经验，大致地估量出对被告人应判刑的刑罚，然后再考虑案件中从重、从轻、减轻的等各种量刑情节，最后综合地估量出应当执行的刑罚量。这种方法有其简便易行的特点，但是由于方法本质上是粗线条的，审判人员是依靠主观估量的方法进行量刑，依靠经验就不可避免地存在主观随意性和客观偶然性，必然会导致量刑失衡。现在有学者提出以层次分析法、数学模型法、定量分析法和电脑量刑法作为改进的量刑方法，我们认为其中层次分析法是比较可行的，这种方法将量刑看作一种决策活动，是审判人员依据犯罪事实和法律规定，对具体案件进行分析、判断、综合，并最终以定量的方法来决定刑罚。这种方法重点是解决量刑本身的定量化要求与决定量刑诸因素的非定量之间的矛盾，将各种量刑因素影响量刑结果的效果充分考虑，然后确定最佳的量刑结果。