江西省南昌市人民政府


南昌市房地产中介服务管理办法




南昌市人民政府令第８６号

第一章　总则
第一条　为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江西省经纪人条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　在本市行政区域内从事房地产中介服务业务的单位和个人，应当遵守本办法。
第三条　本办法所称房地产中介服务，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等经营活动。
　　本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
　　本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
　　本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四条　市房产行政管理部门负责本市行政区域内房地产中介服务管理工作。
　　湾里区和各县房产行政管理部门负责所辖区域内房地产中介服务管理工作。
第五条　房地产中介服务活动应当遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。
第二章　中介服务机构
第六条　从事房地产中介服务业务，应当设立房地产中介服务机构。
　　房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第七条　设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
　　（一）有自己的名称、组织机构；
　　（二）有固定的经营场所和办公设备设施；
　　（三）有与其经营规模相适应的注册资金；
　　（四）有符合规定数量的取得相应资格证书的专业人员；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。
第八条　设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到市房产行政管理部门备案。
　　国家、省对房地产中介服务机构有资格等级规定的，房地产中介服务机构应当按照国家、省有关规定向市房产行政管理部门申请办理资格等级证书。
第九条　市房产行政管理部门应当定期对房地产中介服务机构进行检查，并定期公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介服务业务。
第十条　房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，按照物价部门规定的标准收取中介服务费，并依法缴纳税费。
第三章　中介服务人员
第十一条　房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。
　　房地产估价师应当经国家统一考试和执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证，并按照规定注册，取得房地产估价师注册证。
　　房地产估价员应当经市房产行政管理部门组织培训、考试合格后，取得房地产估价员资格证。
第十二条　从事房地产经纪活动的人员，应当经市房产行政管理部门和市工商行政管理部门共同组织培训、考试合格后，取得房地产经纪人资格证。
第十三条　从事房地产咨询活动的人员，应当经市房产行政管理部门组织培训、考试合格后，取得房地产咨询资格证。
第十四条　未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产价格评估业务。　　未取得房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的人员不得从事房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询业务。
第十五条　申领房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的人员应当具备下列条件：
　　（一）具有完全民事行为能力；
　　（二）具有房地产或者相关专业中等以上学历；
　　（三）具有与房地产相关的初级以上专业技术职称。
第十六条　取得房地产估价师注册证、房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的人员，应当受聘于一个房地产中介服务机构，方可从事房地产中介服务业务。
第十七条　严禁伪造、涂改、转让房地产估价师注册证和房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证。
第四章　中介服务业务
第十八条　房地产中介服务业务，由房地产中介服务机构统一受理，并与委托人签订书面合同。
第十九条　房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
　　（一）当事人姓名或者名称、住所；
　　（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；
　　（三）合同履行期限、方式；
　　（四）酬金数额和支付方式、时间；
　　（五）违约责任和纠纷解决方式；
　　（六）当事人约定的其他内容。
第二十条　涉及国家征收税费、由政府给予补偿或者赔偿费用、拆迁补偿等的房地产价格评估，当事人应当委托具有较高资格等级的房地产价格评估机构承担。
第二十一条　房地产中介服务人员可以根据需要查阅委托人的有关资料，查看现场。委托人应当予以协助，提供全面、真实的相关资料。
第二十二条　房地产中介服务机构发布房地产租售广告，应当载明房地产中介服务机构的名称、地址、资格等级证号等，不得发布虚假广告。
第二十三条　房地产中介服务人员不得有下列行为：　
　　（一）提供虚假材料、隐瞒真实情况；
　　（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；
　　（三）同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构执业；
　　（四）以个人名义接受委托从事房地产中介服务业务；
　　（五）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物；
　　（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
　　（七）法律、法规禁止的其他行为。
第二十四条　因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在房地产中介服务机构承担赔偿责任。所在房地产中介服务机构可以对有关人员追偿。
　　因委托人的原因，给房地产中介服务机构或者人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。
第五章　罚则
第二十五条　违反本办法规定，超越资格等级规定的业务范围从事房地产中介服务业务的，由房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以２０００元以上５０００元以下罚款。
第二十六条　违反本办法规定，伪造、涂改、转让房地产估价师注册证、房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的，由房产行政管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以５００元以上１０００元以下罚款。
第二十七条　房地产中介服务人员违反本办法第二十三条规定的，由房产行政管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以１０００元以上５０００元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条　违反本办法规定的行为，属于其他有关行政管理部门管理职责范围的，由有关行政管理部门依法处罚。
第二十九条　房产行政管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或者其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章　附则
第三十条　本办法具体应用中的问题，由市房产行政管理部门负责解释。
第三十一条　本办法自２００２年２月１日起施行。

农业部


关于当前深化乡镇企业改革有关问题的通知
农业部



各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团乡镇企业局：
党的十五大以来，各地加快了乡镇企业改革步伐。总体上看，改革是健康的，效果是好的，对于明晰产权关系，优化生产要素配置，完善经营机制，调动经营者和职工的积极性，增强企业的生机与活力，都起到了积极的促进作用。
与此同时，一些地方在乡村集体企业改革过程中，也暴露出一些值得注意的问题：有的用行政手段限定改革时间，强制推行一种模式，出现“刮风”和“一刀切”的现象；有的在改革中忽视对债权债务的管理，悬空和逃废银行债务；有的对集体资产管理不够规范和严格，导致集体资产
流失；也有的欠税漏税，或削弱补农建农功能。这些做法不符合党和国家的有关政策，损害了国家、集体和农民的利益，一定程度上影响了乡镇企业的改革与发展。对此，国务院领导要求认真研究解决，国务院1998年6月5日下发了《关于在国有中小企业和集体企业改制过程中加强金
融债权管理的通知》。为了认真贯彻落实国务院领导的指示和有关文件的精神，积极稳妥地推进改革，现就乡镇企业改革的有关问题通知如下：
一、进一步明确乡镇企业改革目的和任务
乡镇企业的改革与发展是一项长期的重大战略任务。改某要以建立富有活力的企业经营机制为方向，能够充分调动投资者、经营者、管理者和劳动者的积极性；要以“三个有利于”为标准，认真探索集体所有制多种实现形式，从整体上搞活集体资产；要从实际出发，尊重农民的实践、
创造与选择，实行民主决策，切忌行政命令；乡镇集体企业的改革，要与企业内部人事、劳动、分配制度改革配套进行，要把企业改革与加强管理、技术改造、调整结构、加强领导班子建设相结合，引导企业向“好机制、好班子、好管理、好产品”的目标迈进，大力提高企业的整体素质，
实现集体资产的保值增值；要积极引导个体私有企业在自愿互利的基础上，采用股份合作制、股份制等形式实行联合与合作，鼓励发展新型集体经济。
二、不断完善乡村集体企业改革的多种形式
乡村集体企业改革要因地制宜，因企施策，讲究实效。可以实行股份制、股份合作制或组建企业集团、出售、联合、兼并、承包、租赁、破产等多种形式，也可以几种形式配合使用，切不可强制推行单一形式的改革。
实行出售的，一般应是微利、亏损企业。要实行公开、公平、公正的原则，民主决策，竞价出售。出售也应采取多种形式，可以是部分资产出售或全部资产出售；可以出售给职工集体、企业法人或私人。要鼓励采取先售后股，发展新型集体经济。对购买者要进行业务能力、组织能力、
资金承受能力的资格审查，严格按规定及时、足额交纳购买资金，严禁“一卖了之”的简单化做法。禁止和纠正由少数人内定、搞定向转让或私下交易，使集体利益受到损失的，应令其退赔。私人购买企业或买股，必须用自有资金，不能挪用或借用集体资金，不能以未来收益抵偿或拖欠，
否则收回企业或股份。已经挪用集体资金购买企业或买股，搞私人经营的，依法追究责任；已经借用集体资金购买企业或买股，搞私人经营的，应令其归还。
实行股份有限公司和有限责任公司的，要依法完善各项规章制度。企业产权结构，要根据企业实际，按有利于企业发展的原则确定。对经营状况、市场前景和效益较好的骨干企业，原则上乡村集体应当控股或参股。
实行企业集团的，要以骨干企业或主导产品为龙头，以资产为纽带，通过控股或参股等途径进行资产重组，实现生产要素跨地区、跨行业、跨所有制合理流动和优化组合。
实行股份合作制的，提倡采取增量扩股或现金购股的做法，不得把集体资产平调为乡镇政府所有，不得将企业存量资产所有权无偿量化给个人。存量资产实行分红权量化并以现金配股的做法，应允许继续探索，但经营者和职工的差距不宜过大。职工和农民用现金购股，要坚持自愿，绝
不能强迫入股。经营者和管理人员可以用现金多入股，但不得强迫入大股。任何人不得以权谋股。
实行租赁和承包经营的，要择优选择经营者，实行竞价租赁、承包，合理确定租赁金和承包费。经营者应按规定交纳风险抵押金，并承担集体资产保值增值责任。乡镇企业行政管理部门要加强对租赁、承包企业的审计监管工作。对于一些企业采取不动产租赁、动产拍卖的方法，应当鼓
励和推广。
实行联合或兼并的，要本着自愿互利原则，尊重企业和群众的选择，不得强制，不搞行政“捏合”。
乡镇企业的改革无论采取何种所有制形式和企业组织形式，都要严格按照中发〔1997〕8号文件和《乡镇企业法》的规定，属于乡镇企业范围的，由乡镇企业行政管理部门负责规划、指导、管理、监督、协调和服务。要坚决禁止和纠正将各种形式的企业登记为个体工商户。
三、认真抓好乡镇企业集体资产管理的关键环节
要让企业职工和农民参加企业改革的全过程，涉及到欠税和银行债权的，必须有税务部门和银行参加。要严格把握以下关键环节：
清产核资。对企业的全部资产，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产，进行全面的清查、登记、核实，做到账账相符，账实相符，账物相符。
资产评估。包括有形资产和无形资产两大类。资产评估报告书，经资产所有者和主要债权人认可后，企业才能按评估的资产价值量进行账务调整。评估结果要向企业职工和社区农民群众张榜公布。要防止集体资产的低评、漏评。规模较大、资产较多的企业，应由有资质的中介机构评估
；一般企业由乡镇政府认可的评估机构或组织进行评估。乡镇企业行政管理部门要加强对评估人员和评估机构的资格审查和管理。
明晰产权。产权界定要坚持“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，明确其财产归属。按照国家法律、法规和有关政策规定享受的优惠，包括以税还贷、税前还贷和各种减免税金所形成的所有者权益，归乡村集体经济组织所有；对于乡村集体经济组织没有或很少投入资本金，靠贷款发展
起来的企业，其所有者权益归乡村集体经济组织和企业职工集体所有；对于完全由个人出资，只向乡村集体交纳管理费，但使用集体土地、挂集体企业牌子的，原则上将各种提留、税收减免所形成的资产，界定为乡村集体经济组织所有。
股权设置。一般可设乡村集体股、职工个人股、社会法人股、外资股及社会个人股。无论何种股权，均不得退股。
收益分配。股份制和股份合作制企业在收益分配上，必须兼顾国家、集体、企业、职工、股东五者利益关系，依法纳税，按规定提取各种规费和基金，实行按劳分配和按股分红相结合，做到各种股权同股同利，利益共享，风险共担。企业分红率应低于企业资产利润率。
四、依法落实乡镇企业的欠税和金融债务
各级乡镇企业行政管理部门要高度重视乡镇企业在改革中欠税处理和金融债权保全工作，积极配合和支持税务部门和金融机构的税收征管和债权管理工作，严禁包庇和纵容企业各种逃废国家税收、金融债务的行为，依法落实欠税和金融债权。在本通知下达之前已经发生逃废欠税和金融
债务的企业，必须立即纠正并重新确立债权债务关系。要协助有关部门防止一些企业利用“多头开户”逃废欠税和金融债务。企业要根据自身的负债和经营的实际情况，在有利于依法纳税和银行贷款回收和安全的原则下，与税务部门、贷款银行充分协商，探索欠税和金融债权债务处理的办
法。企业经营形成的呆账、坏账，要查明原因，分清责任，认真处理。
五、尽快健全乡镇企业集体资产的管理和监督机制
乡村集体经济组织代表全社区农民行使集体资产的所有权，并经营管理集体资产。乡镇、村应逐步建立健全集体资产管理机构，完善对各类集体资产的清查、评估、登记、建档制度，定期向社区农民报告集体资产经营及财务情况，接受他们的监督。
各级乡镇企业行政管理部门要依法对乡镇企业集体资产管理进行指导和监督。对乡镇企业现有集体资产进行全面的清产核资和产权登记。要制定集体资产管理办法，建立健全乡镇企业集体资产的审计监督制度。企业内部要健全会计、审计制度，严格按照有关制度操作。要建立健全股东
大会、董事会和监事会制度，积极探索各类企业中加强党组织建设的经验。
对乡村集体股本金及所得红利、出售集体企业收回的资金、集体企业的承包金、租赁金等集体资产，应纳入集体的资本账户，严格管理和监督，只能用于企业的再投入，或通过控股、参股的形式投入经济效益较好的企业，偿还欠税、银行和其他债权人的债务，补农建农和农村公益事业
建设，不得用于非生产性开支、奢侈性开支和弥补乡镇财政收入。
六、切实加强对乡镇企业改革工作的领导
乡镇企业的改革，涉及到方方面面的利益，是一项政策性很强的工作。各级乡镇企业行政管理部门要高度重视，切实加强对改革的具体指导，要把防止悬空、逃废欠税或贷款以及集体资产流失，作为企业改革中的重要环节来抓，制定和采取切实可行的措施，及时研究解决工作中出现的
问题。要会同有关部门对乡镇企业集体资产进行全面的清产核资和产权登记，依法对乡镇企业集体资产管理进行指导和监督。要加强法律意识和法制观念的培训、教育和法制宣传，为乡镇企业改革工作营造良好的法治环境。
省级乡镇企业行政管理部门在接到本通知后，要及时转发至县级乡镇企业行政管理部门，并以县级乡镇企业行政管理部门为单位，依照本《通知》，在党委政府的领导下，对本县（区、市）乡镇企业改革工作进行一次认真的检查，及时纠正不符合党中央、国务院有关改革政策精神和本
《通知》要求的做法。在此基础上，要将有关检查和处理情况逐级上报，由省级乡镇企业行政管理部门汇总整理，形成书面材料报我部。我部将于适当时候进行抽查，并将有关情况上报国务院。



1998年7月10日