房价下跌时购房人差价补偿法律辩析/王德山

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 22:24:16   浏览:9652   来源:法律资料网
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            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
电子邮箱:wdsh368@sohu.com

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浅谈中国古代的法律文化传统

蔡鸿铭


学了刑法和民法之后,许多人都不免有这样的感慨:中国的刑法体系如此的发达完善,而民法却让人抓不住脉搏,完全不象刑法那样体系完整,这是为什么呢?我们都知道中国是一个发达的成文法国家,中国古代的法典沿革清晰、一脉相承,无论是《吕刑》还是《法经》或《唐律疏议》、《宋刑统》等,都可以说是刑法典。在汗牛充栋的法典中,却找不到一部民法典或具有民事性质的法典。那么中国古代有没有民法典,如果有,它是怎么起作用的;如果没有,那调整民事领域内各种社会关系的规范是什么,其性质如何认定?带着这些问题,我翻阅了几部中国古代法典及近现代中国学者关于这方面的论著。
在中国,虽然拥有从古代就相当发达的文明的漫长历史,却始终没有从自己的传统中生长出私法的体系来。中国所谓的法,一方面就是刑法,另一方面则是官僚机制统治机构的组织法,由行政的执行规则以及针对违反规则行为的罚则所构成的。中国的传统法律文化可以说是公法文化。虽然其中确有关于民事、经济、婚姻、家庭、诉讼等方面的规定,但这些规定都是刑法化的,他们在性质上可归属于刑法之列。公法是指行为涉及国家强制机构,亦即它服务于国家机构本身的存在、扩展以及直接贯彻那些依照章程或者默契所适用的目的。它调整的主要是国家及国家与个人之间的关系,公法领域内法律主体的双方(国家及国家与个人)在地位上是不平等的。私法则是行为与国家的强制机构无涉,而是仅仅可以被国家强制机构视为通过准则调节的行为。它主要是调整公民个人之间的关系,从本质上说,它完全是民事性的,因此法律主体的双方(公民与公民或公民与法人、法人与法人)处于平等的地位。由此,我们可以看出,所谓公法文化本质上是一种刑事性(刑法化或国家化)的法律体系及其意识;私法文化则是一种民事性(民法化或私人化)的法律体系及其意识。

(一)公法文化
中国的法律文化——公法文化——是如何形成的?是什么力量促使它走上与欧洲的法律文化相对极的一面?让我们一起来寻找它的历史渊源吧。中国是一个有着悠久历史和灿烂文化的文明古国。中国文明是在一种特殊的自然条件和历史条件下产生的,又长期按着自己的文化逻辑和历史规律独立地发展着,形成了一种独特的文明模式。自先秦以迄晚清,其间虽有异民族入侵,或异文化进入“中国”的情形,但中国始终是一个以儒家思想为主导价值所构成悠久而持续不断的文明。所有中国历史上的变动,伤害不到民族和国家的大传统。因此,中国历史只有层层团结和步步扩展的一种绵延,很少彻底推翻与重新建立的像近代西方人所谓的革命。在法律方面,中国古代社会创造了源远流长、一脉相承、独具特色的法律文化。
自夏代步入阶级社会以后,中国的法律文化就在以往的氏族、部落的原始习俗文化的基础上开始生长发育。经历夏、商而至西周,中国法律文化传统的基本格局和特点初步奠定。到了春秋战国时代,中国社会进入了一个大变革、大动乱的时期,中国文化开始了一场大裂变、多元化的运动。至两汉时期,中国古代法律传统已经基本形成。而汉武帝推行“罢黜百家,独尊儒术”的文化政策,正式确立了儒家的官方意识形态地位。中国古代法律传统经历魏晋南北朝而至隋唐,遂进入成熟与发达状态。唐代的永徽律代表着中国古代法律的最高成就。唐代以后的宋、元、明、清基本上是在唐代法律制度的基础上发展,有所损益。
我认为,中国古代法律文化传统有以下几个比较稳定而又相互联系的基本特征:
1. 家族主义传统
父系制家族之为社会的基本单位,是古代社会所普遍具有的基本特征。古代的家族为一尊卑贵贱分明的社会单位,其中年长的男性尊亲为一家之长,具有决定和宰制家族内部一切事务的权利。中国家族的结构模式与伦理道德具有超越自身的普遍的文化和社会意义。在古代中国人的头脑中,家与国并不能十分明确地区分开来。相反,他们经常家国并提,从家政推出国政,从治家推之治国。同时,家族的伦理也被转化为政治的伦理。人们从家族伦理中的孝推出政治伦理中的忠,从家庭中的父母的慈爱推出君主的仁政。
从国家政权的归属来看,中国历代王朝都是一家一姓之王朝,王朝的兴衰与皇室家族的命运息息相连。在秦代以前,国家政权完全是按照血缘亲属关系而非行政区划原则建立起的,形成真正意义上的宗法制国家。在这里,血缘关系与政治权力关系,家族结构与国家政权结构形成了一一对应的关系。皇帝及其家族是这样,一般人及其家族也是一样。家族的兴衰必然影响其成员,而家庭成员地位的升降反过来又影响家族。正所谓“一人得道,鸡犬升天”、“一人犯罪,株连九族”。
2. 伦理本位传统
对于人与人之间的社会关系,不同的文化可能有不同的理解。而在中国古代社会的人们看来,人与人之间的社会关系主要是一种伦理关系。随意个人年龄和生活之开展。而渐有其四面八方若近若远数不尽的关系。是关系,皆是伦理;伦理始于家庭,而不止于家庭。
这种伦理本位精神表现于经济生活,即为伦理主导型的经济生活,人们之间的经济关系服从亲情伦理的调整,表现为一种伦理关系。正是由于人们从伦理角度看待财产关系,而不是从个人权利的角度看待财产关系,使得中国古代的法律关于财产权的制度很不发达。无怪乎梁漱溟说:“中国法律早发达到极其精详地步。……但各国法典所致详之物权债权问题,中国几千年却一直是忽略的。盖正为社会组织从伦理情谊出发,人情为重,财物斯轻,此其一。伦理因情而有义,中国法律一切基于义务观念而立,不基于权利观念,此其二。明乎此,则对于物权债权之轻忽从略,自是当然。”
在政治上,中国古代的政治为“伦理的政治”,统治者把宗教、法律、风俗、礼仪都混在一起。所有这些东西都是道德。所有这些东西都是品德。这四者的箴规,就是所谓礼教。中国的统治者就是因为严格遵守这种礼教而获得了成功。“但只有君臣官民彼此间之伦理的义务,而不认识国民与国家制团体关系。因而在中国,就没有公法私法的分别,刑法民法亦不分了。”——梁漱溟。
在法律方面,中国的法律属于伦理型法律。这种伦理刑法律的基本特点是以礼统法,礼法合一,或者说道德的法律化、法律的道德化。
3. 礼治和德治主义传统
在古人看来,从为人、行事到治国方方面面都离不开礼。古代的礼与古代的身份等级秩序是相适应的,其基本精神和价值取向就是定尊卑贵贱之序,维护纲纪伦常之道。礼不但确认、维护社会差异与等级,而且本身也是富于差异性,因人而异。
礼与德,一个为外在规范,一个为内在的义理,互为表里,相辅相成。德治包含三层意思:一是统治者本身要有德行;二是统治者要对臣民进行道德教化:三是统治者要推恩于民,即施行“仁政”。统治者要巩固自己的政权,就得以民为本,制民之产,爱惜民力。
4. 大一统的传统
中国古代的大一统观念经常这样表述:“普天之下,莫非王土。率土之滨,莫非王臣。”从其实际作用来看,大一统观念往往成为尊王攘夷的旗帜,成为皇权至上与权力集中的政治体制和法律制度的观念基础。中国古代并无真正意义上的分权。各种职位之间虽然也存在相互制约和监督的机制,但这种制约和监督的目的是便于君主驾驭文武百官。
5. 规范合一传统
这种传统的主要表现之一是“礼法合一”。这不仅表现在礼与法在基本内容、价值取向和精神上的一致,而且也表现在礼与法在外在形式上无明显的界限。这种规范混沌不分的格局在国家制定法上也表现得非常明显,即所谓民刑不分、诸法合体的格局。由于公私生活不分,各种社会结构和社会关系高度一体化,于是便形成了立法上诸法合体的局面。
古代人所向往的社会秩序是一种以伦理为主导、各种社会规范综合为治而形成的天下“太平”或“大同”的社会局面。这便最终导致一个以道德仁义为首,而至定名分、职守的礼,在至定是非、赏罚的法度,最后归于等级分明、各得其所的大治局面的出现。

(二)法典的刑事化
分析完中国古代的法律文化传统之后,我们再来看一下开篇所提的问题就不难找到答案了。先看看刑法吧。在古代中国人的观念里,刑即法,法即律。中国传统思维里的刑法与我们今天所理解的刑法是有所不同的。现代法学认为,刑法是有关犯罪和处罚的法律规范的总和,它的功能主要在教育(预防犯罪),其次才是惩罚(制裁犯罪);而中国传统思维里的刑法重在惩罚(报复),轻在教育(警戒)。这是因为,法即刑,刑即杀。杀戮的目的不是为了别的,而是为了报复。中国传统法律的性质被刑罚化了。
中国传统法律成为独具特设的刑事性法律,表现为发达的公法文化,这一点并不难理解。从历史传统来看,中国的法律最初主要形成于部族之间的征战,主要表现为刑,也主要是用来对付和制裁野蛮的异族人的。这种独特的历史起源对后人的思维定势有着既定的深刻影响,人们总是习惯地视法为刑,也总是习惯的将刑与野蛮以及和野蛮有关的下等人、未受教育者、不顺礼教者、心术不正者等凡均可统称为品性不良(性恶)的小人联系在一起。但思想家们由于受到时代、身份和知识的限制,对此不可能有科学的分析和认识,只是依据事物的现象和主观印象得出相应的法律观和犯罪观。而这种非科学的理论在很大程度上左右了二千余年中国法律的发展方向。

(三)民法的刑法性
再看看民法吧。众所周知,民法是调整平等的权利主体(公民和公民、公民与法人、法人与法人)之间一定的财产关系以及和财产有关的人身关系的法律规范的总称。它有几个要素:(1)只有公民或法人才能成为权利主体;(2)权利主体双方在法律上是平等的;(3)调整的内容是财产关系以及和财产有关的人身关系;(4)处罚的方法和手段不同于刑法,一般采取停止侵害、返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等,不使用徒、流、仗、杀之类的刑事手段。以此来对照检讨传统中国的法律,传统中国没有严格意义上的民法。中国历代封建王朝都有专门调整财产以及和财产有关的人身关系的法律,如果它们不是民法又是什么呢?从内容上看,他们都是民事性的,但从性质上说,它们又都不是民法。
我国早在西周时期就已有了民事活动方面的法律规定,当时的契约主要是借贷和买卖。违反契约规定,不按时交付利息者,要受到刑罚的制裁,即所谓:“凡民同货财者,令以国法行之,犯令者,刑罚之。”此外,因买卖或租赁而发生的契约纠纷,最终也是以刑罚手段来处理。这种民事内容刑事处罚的特点,自西周而成为一种传统,一直到清末仍未有根本的变化。在传统中国,民事一方面被刑法化了,另一方面它们本身在国家法律体系中所占的地位和数目也是极其有限的。一般的民事纠纷就由民间自行处理,处理的方式主要是调解,调解的依据是风俗习惯和宗族法规。不仅封建国法中没有民法(典),民间专门处理民事纠纷的风俗习惯和宗族法规也不能算是民法。因此,传统中国没有严格意义上的民法(典)。
刑法是关于犯罪和处罚的法律体系,犯罪是它的核心,因此,刑法也可谓之犯罪法。民法和刑法不同,民法是有关不法行为和侵权行为的法律规定。它们之间的一个重要区别是,刑法所保护的客体是国家利益和社会秩序,而民法所保护的则是私人权益(个人或法人的财产和权力)。所以,在一定程度上说,刑法是一种犯罪法、国家法、公法;民法则是一种不法行为法、侵权行为法、私法。
中国传统法律刑事性关键的社会原因应是传统中国国家权力和观念的发达。传统中国是一个国家权力和观念高度发达的社会,早在青铜时代这种情况就有了相当的发展,秦、汉以后更形增大,专制主义集权日趋加强,家国一体,融家于国的情形可谓举世罕见。这种社会情形势必形成一切以国家利益和社会秩序的稳定为最高价值,也必然造成这种价值观的无限扩散,一直渗透到包括纯私人事务的一切领域。这样一来,私人事务与社会秩序和国家的政治控制联在了一起,以维护最高价值为目的的国法也只能是废私的公法。废私立公意味着国家使用强力来干涉私人事务(这恰恰是民事法律调整的主要范围),确保国家利益和政治控制,并视一切行为都和国家有关,一切不法、侵权行为都是犯罪,这就奠定了一切法律刑法化、国家化的可能性。要使这种可能性得以实现,必得国家权力的强大。相对于西方民间对政府的制约来说,中国的国家权力向来强大,而且自有深厚的基础。这种古代世界范围内高度系统和集权化的国家权力,使法律刑法化、国家化从理念到制度都获得了普遍的实现。当然,影响中国法律刑法化、国家化的因素肯定不仅仅如此,由于篇幅所限,像法律的集团本位性(义务本位即是刑事法的内在特性之一)、法道德责任等只能暂时跳过。
中国传统法律的刑事性并不表明中国文化是落后的,它只是从一个侧面透现出这种文化的公法性和国家政治性;这一特性既是中国社会的体现,又是这个社会保持有序和发展的必要条件。相对于西方法律文化中的私法传统,这种差异和对极,只能说是“不同”很难说是“不好”。

(四)结束语
以上详细地分析了中国古代的法律文化传统、法典的刑事化、民法的刑法性,对中国“重刑法轻民法”也原因也提出了自己的一些看法。当然,这个题目涉及的范围非常广,决非这几张纸所能说清楚的,我只是就感触较深的部分提出自己的观点,难免失之偏颇。

关于当前进一步从严土地管理的紧急通知

国土资源部


关于当前进一步从严土地管理的紧急通知

国土资源部
2006年5月30日

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局),计划单列市国土资源行政主管部门,解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局,中国地质调查局及部其他直属单位,部机关各司局:


为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求,促进国民经济平稳运行,进一步落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),遏制一些地方违法违规占用土地,充分发挥土地供应的调控作用,现就当前进一步从严土地管理有关事项通知如下:


一、不得违反土地利用总体规划和年度计划用地


必须严格执行土地利用总体规划和年度计划,控制建设用地规模。各地不得突破年度计划批准用地,也不得擅自修改土地利用总体规划批准用地。对擅自突破土地利用年度计划的,要加量扣减下一年度的农用地转用计划指标。符合法律规定和产业政策,确需修改规划的,要依照规定听证和论证,并按法定程序和权限报批。任何单位和个人不得改变和占用基本农田,坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为。国土资源部和省级国土资源管理部门要定期运用土地利用遥感监测等手段,对各地规划、计划执行情况进行监督检查,并予以通报。


新农村建设必须符合规划,不得以置换、挂钩等为名大拆大建,将腾退土地全部用于非农建设,建新拆旧能够复耕的土地必须复耕。城镇建设用地增加和农村建设用地减少挂钩试点,必须经国土资源部批准,有计划地稳步推行。未经批准进行试点擅自增加使用的建设用地,要追究责任,并扣减用地指标。


二、从严审批各类非农建设用地


坚持有保有压、从严从紧控制新增建设用地。优先保证国家重点基础设施建设项目以及加强经济社会发展薄弱环节建设项目用地 ,进一步提高效率 ,搞好服务。严格执行限制、禁止用地目录和重点领域建设用地定额标准 ,超过用地定额标准的一律核减 。对限制类项目严格限制供应土地,禁止类项目一律不得通过土地预审、审核报批和供应土地。利用滩涂、荒山、荒地等进行非农建设的,也必须依法报批。擅自供应土地的,要依法依规予以查处。


国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址拟占用基本农田的,在建设项目用地预审和审查报批前,要对用地选址方案、基本农田规划调整方案、补充耕地及补划基本农田方案等进行听证和充分论证。占用基本农田数量较大的,国土资源部还将组织进一步论证。各类建设项目拟征收农民集体所有土地的,必须认真履行征地报批前告知、确认程序,申请听证的要按规定组织听证。上述告知、确认、论证、听证等有关材料,要作为用地报批的必备要件。要按照“先补后占”的原则,在补充数量和质量相当的耕地、补划数量和质量相当的基本农田后再批准建设项目用地。


对省级政府及有关部门批准、核准的单独选址建设项目,在向国务院报批用地时,项目审批机关要就是否符合国家产业政策、规划布局、市场准入标准以及审批、核准程序是否完备和合规作出说明 。国土资源部将商请国家发展改革委对其说明进行符合性审查并提出意见。严格执行农用地转用、土地征收和供地备案制度,对不备案及弄虚作假的地区要暂缓农用地转用、土地征收报批。凡未按规定足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费的,不得下发用地批复和办理供地手续。新增建设用地不得用于土地收购储备。


发挥土地调查 、登记在建设用地审批中的基础作用。对报批项目用地的地类、权属、面积等情况进行严格核查,做到图件、数据、实地三者一致。各地要认真开展建设用地批后核查监管。建立耕地动态监测系统和分析通报制度。


对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的地区,要限期整改。整改期间,暂缓受理所在地区建设项目用地预审和报批申请。


三、确保房地产调控的土地政策落到实处


严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号),进一步发挥土地供应的调控作用,保证调控措施的落实。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让,合理确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划,科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构,优先保证中低价位 、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应 ,供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定,从即日起,一律停止其供地和办理相关用地手续,进行全面清理。


严格执行国土资源部、国家工商行政管理总局颁布的《国有土地使用权出让合同示范文本》和《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)》。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确,并在国有土地使用权出让合同中予以约定。加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监督检查,对违约的要追究违约责任。切实加大闲置土地处置力度,应当征收土地闲置费的,要依法从高征收;应当无偿收回土地使用权的,要坚决依法无偿收回。


建立健全土地市场动态监测制度。科学预测房地产开发对土地的需求,加大房地产开发用地及相关信息披露力度,及时向社会发布土地供应数量、结构、分布及实施情况,地价动态变化情况等基本信息。


严格土地登记管理。凡未缴清土地出让金及有关规费的,不得发放土地使用证。加强土地使用权抵押登记管理,防范金融风险。


四、严肃查处违法违规用地


加大查处土地违法违规案件的力度。重点查处违反规划、突破计划、违法批地用地的典型案件。国土资源部、监察部已经部署了公开查处一批重大典型案件工作,各地都要按照要求,严肃查处违法违规用地的案件。对重大违法违规案件,要公开调查、公开结果,并追究相关人员的责任。处理违法违规案件,要追究责任到位,处罚到位。各级国土资源管理部门要认真履行执法监察职责,对有案不查的,要依照规定追究有关人员的责任 。要严格落实土地执法动态巡查责任制 ,加强事前防范。


各省、自治区、直辖市要认真组织开展对以租代征违法用地、闲置土地和别墅用地的清理,重点是对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发以来发生的各类违法违规用地的清理。对清理出的问题,要严肃处理,认真整改,并于2006年10月底前,将清理情况特别是查处结果向国土资源部作出报告。国土资源部将会同有关部门加强监督检查。


继续做好开发区用地审核工作。坚决落实开发区的四至范围,对拒不落实的要责令整改。擅自调整开发区位置、边界和扩区的,其用地按违法查处。


五、继续深入开展“完善体制、提高素质”活动


为实施最严格的土地管理制度,提高国土资源管理部门参与宏观调控的能力,各地要继续深入开展“完善体制、提高素质”活动。省级国土资源管理部门要按照新体制和职能的要求,切实负起责任,坚持原则,依法行政。要切实加强基层国土资源所建设,保证机构、编制、经费到位,充分发挥其执法监察作用。


要加强各级国土资源管理部门的班子建设,高度重视干部职工的教育培训,建设一支政治好,原则性强,熟悉业务,懂得管理,廉洁自律的队伍。


各级国土资源管理部门要进一步树立和落实科学发展观,保持气势、把握主导,用心做事、力戒浮躁,夯实基础、拓展成效,全面贯彻党中央、国务院关于严格土地管理、加强宏观调控的重大决策部署,促进国民经济平稳较快发展。