对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星


最高人民检察院


最高人民检察院关于认真贯彻落实“收支两条线”规定的通知

1998年6月8日，最高人民检察院


各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院：
最近，中共中央办公厅、国务院办公厅发出了《关于转发财政部、监察部、公安部、最高人民检察院、最高人民法院、国家工商行政管理局〈关于加强公检法工商行政管理部门行政性收费和罚没收入收支两条线管理工作的规定〉的通知》（以下简称《通知》）。根据检察机关的实际情况，现就贯彻落实《通知》精神，提出以下要求：
一、统一思想，充分认识落实“收支两条线”规定的重要意义。严格实行“收支两条线”规定是党中央、国务院为加强党风廉政建设和反腐败斗争而作出的一项治本性的重要决策。加强检察机关“收支两条线”管理工作，有利于加强扣押款物的管理，防止和纠正乱收费、违法创收等不正之风和腐败现象，促进检察队伍的廉政建设，维护检察机关的声誉和形象；有利于检察机关公正执法，依法办案，正确履行法律监督职责，更好地适应依法治国、建设社会主义法治国家的需要。各级检察机关必须从讲政治的高度，从维护国家和人民利益，推进依法治国出发来认识这个问题，把思想统一到中央的决策上来，认真贯彻《通知》精神，坚决执行“收支两条线”的规定。当前，要把这项工作作为检察机关深入开展集中教育整顿和执法大检查的重要内容抓紧抓好，在近期内取得成效。
二、严格对扣押款物的管理。切实抓好《人民检察院立案侦查案件扣押物品管理规定（试行）》的落实。对扣押款要实行“收、管分开”，办案部门的暂扣款，要交由院财务部门统一管理，存入专门账户，实行一案一账，办案部门不能自行管理。任何部门和个人不得以任何借口截留、侵占、挪用、私分、私存、调换或擅自处理扣押款物。扣押物品实行一物一卡，逐件登记。必须强调：扣押款不准私存，利息不得动用；扣押物品要依法处理，该移送的要随案移送，该上缴的要上缴国库，该返还的要一律返还；应上缴国库的赃款赃物，必须及时足额上缴。对现在暂扣的款物，各地要在6月底前进行一次认真的清理，凡是已经结案的，一律按上述规定处理。
三、坚决制止越权办案。检察机关查办案件要严格执行六部委《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》中有关管辖的规定。绝不允许再直接受理侦查涉税、走私、侵占、假冒注册商标等案件，更不允许插手经济纠纷，利用职权帮助企业追款讨债。
四、坚决纠正乱收费、拉赞助问题。高检院再次重申：检察系统除法律规定的、经国家物价部门核定的个别收费项目外（如鉴定费、律师复制诉讼材料的成本费等），任何单位和个人都不允许设立收费项目，严禁利用检察职权搞创收，不允许以任何形式给各业务部门下达创收指标，坚决刹住乱收费、拉赞助的歪风。
五、继续做好事业单位与所办经济实体的脱钩工作。检察机关及其内设机构一律不准兴办经济实体，所办的工作点一律撤销。事业单位兴办的经济实体，要依法经营，照章纳税，严格管理，加强监督，并在名称、职能、人员、特别是财务方面与机关彻底脱钩，不得打着检察院的旗号从事经营活动，不得接受社会单位的挂靠，从业人员不得着检察服、持检察院的工作证。对目前尚未彻底脱钩的，要在6月底之前办结脱钩的一切手续。
六、合理合法地解决经费问题。《规定》中明确要求各级财政部门“对公、检、法部门的公用经费，要按照高于当地一般行政机关一倍以上的标准安排”，“对办案、装备和基础设施经费，要根据工作任务专项予以安排”。各级检察院要以此为依据，积极主动地争取党委、政府的支持，同财政部门充分协商，切实保证办案和物质装备建设所需经费。
七、严明纪律，严肃处理违反“收支两条线”规定的行为。对检察机关落实“收支两条线”的规定，要实行责任制，检察长为第一责任人，一级抓一级，一级向一级负责，层层抓好落实。各级检察机关纪检监察部门和财务部门，要切实负起责任，对违反规定的要及时查处，严肃追究。对截留、侵占、挪用、私分、调换或擅自处理扣押物品或将扣押款私存、动用利息的，乱收费、拉赞助以及其他违反规定的行为，要按照《检察官法》和有关纪律规定，给予直接责任人和决策人纪律处分；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。在加强内部监督的同时，还要积极主动地接受财政部门、纪检监察部门的检查监督，共同做好这项工作。
八、加强督促检查。上级检察院要加强对落实“收支两条线”规定工作的领导，逐项督促检查。7月份，各省级院要对本地检察机关落实情况进行一次认真的检查。高检院也将组织专项检查。