国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 12:29:03   浏览:8044   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

国家发展和改革委员会 建设部


国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格[2003]1864号


各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局:

  为规范物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,我们制定了《物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请执照执行。
  附:物业服务收费管理办法

                     中华人民共和国国家发展和改革委员会
                     中华人民共和国建设部
                     二00三年十一月十三日

附: 物业服务收费管理办法


  第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。


  第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。


  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。


  第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
  县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。


  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。


  第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。


  第七条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
  实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。


  第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。


  第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。


  第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。


  第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  3、物业管理区域清洁卫生费用;
  4、物业管理区域绿化养护费用;
  5、物业管理区域秩序维护费用;
  6、办公费用;
  7、物业管理企业固定资产折旧;
  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  9、经业主同意的其它费用。
  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。


  第十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。


  第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。


  第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。


  第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。


  第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。


  第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。


  第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。


  第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


  第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。


  第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。


  第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。


  第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。


  第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。
下载地址: 点击此处下载
对“冒充国家工作人员骗取财物”行为所触犯罪名的分析

王政


罪刑相适应的基本原则是建立刑法分则体系的根据之一。根据我国犯罪构成理论,犯罪行为危害的客体不同,其社会危害程度也不同,因而所处的刑罚也就不同。刑法分则各类罪的排列和各类罪名体系的建立,基本上是按照犯罪社会危害性的大小、罪行的轻重决定的。然而,犯罪行为总是具体的,如果法律规定不够具体严谨,也可能会造成重罪轻判或轻罪重判的情形。本文以司法实践案例为素材,以分析法律对诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪规定的异同为出发点,试图阐明司法实践应如何对“冒充国家工作人员骗取财物”行为进行定罪量刑才符合“罪刑相适应”基本原则的问题。

一、先介绍两个具体的案例
案例一:张某为广东省某地一农民,非常懂得有关文物方面的知识,可以说颇有艺术天赋。为了快速发家致富,张某曾多次利用仿制的假文物骗取钱财。2002年2月份,张某与李某(一文物贩子)相互勾结,由李某冒充文物鉴定专家来取得受害者的信任,将仿制的两件明朝“成化”年间瓷器谎称真品以120万元人民币价格卖给江苏省某私企老板郑某。诈骗得逞后,二犯很快便将骗取的钱财挥霍一空。郑某发现上当受骗后,很快便向当地警方报了案,并对犯罪分子进行了网上通缉。2003年6月份,当张某和李某在河北某地再次行骗时被当地警方抓获。后来,张某和李某分别以诈骗罪被江苏省某中级法院判处无期徒刑和有期徒刑十五年。
案例二:刘某,祖籍江苏省某县市,大学毕业后曾为北京某报社记者,后因违反采访纪律、非法收取他人好处被报社开除。刘某被开除后,仍恶习不改,经常冒充国家工作人员四处行骗。2003年5月份,刘某冒充国家教育部某副司级领导打着能帮助解决北京某些名牌大学录取指标的幌子先后到江苏、浙江、广东、江西等地进行行骗,先后共骗取二十位家长给予的所谓录取指标争取费用人民币180万元。后刘某冒充教育部官员行为被戳穿,刘某也以冒充国家工作人员招摇撞骗罪被江西省某法院判处有期徒刑八年。
通过上述两个案例,我们不难看出:刘某冒充国家教育部官员招摇撞骗的行为所造成的社会危害后果并不比张某和李某通过倒卖假文物骗取钱财所造成的社会危害后果严重,而刘某所受到的刑事处罚显然要比张某和李某轻得多。如此定罪量刑是否符合“罪刑相适应”的基本原则呢?显然是一个非常值得考虑的问题。

二、我国刑法对诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪的具体规定
(一)我国刑法第二百六十六条规定:“诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定”。诈骗罪归入刑法分则第五章侵犯财产罪的范围
(二)我国刑法第二百七十九条规定:“冒充国家机关工作人员招摇撞骗的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑。冒充人民警察招摇撞骗的,依照前款的规定从重处罚”。冒充国家机关工作人员招摇撞骗罪归入刑法分则第六章妨害社会管理秩序罪第一节扰乱公共秩序罪的范围。
(三)其中需要说明的是:军人不属于刑法规定的国家工作人员范围。我国刑法将冒充军人犯罪归入刑法分则第七章危害国防利益罪的范围。如刑法第三百七十二条规定:“冒充军人招摇撞骗的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑”。
通过以上刑法条文规定,我们不难看出:诈骗罪的最高刑是无期徒刑,而冒充国家工作人员或军人招摇撞骗罪的最高刑仅为十年。在造成社会危害后果相等的情况下,定冒充国家工作人员或军人招摇撞骗罪要比定一般诈骗罪获刑低。

三、诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪的异同分析
从犯罪构成的角度看,诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪既有相同之处,又有相异之别,二者具体异同见如下分析:
(一)诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪相同之处分析:1、诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪二者犯罪主体相同,都是刑法规定的达到刑事责任年龄具有刑事责任能力一般主体。2、二者在客观方面都是以“骗”为手段,都存在虚构事实隐瞒事实真相的情形。3、在主观方面,二者掩盖事实真相的目的都是为了让对方形成错误认识,从而获取某种非法利益,这种利益都可能是金钱或物质上的利益。4、二者都对社会诚信或正常的社会秩序产生破坏后果,具有相当的社会危害性,根据情节轻重,应受刑事处罚。
(二)诈骗罪和冒充国家工作人员招摇撞骗罪相异之处分析:1、二者所侵害的客体不同。诈骗罪侵犯的是公私财产权;冒充国家工作人员招摇撞骗罪侵犯的主要客体应是国家机关威信和正常社会管理活动。2、犯罪手段不同。二者主要区别在于是否采取冒充国家工作人员的手段,一般诈骗罪采用的手段更加多样化,应包括冒充国家工作人员在内。3、犯罪的目的可能不同。诈骗罪仅仅是为了占有公私财物;冒充国家工作人员招摇撞骗罪则是为了谋取包括公私财物在内的更为广泛的利益,如社会荣誉、地位、职称、甚至他人爱情等。

四、冒充国家工作人员骗取财物应如何定罪量刑分析
通过以上案例、刑法条文规定和两罪名犯罪构成异同分析,我们对冒充国家工作人员骗取财物行为该如何定性应不难作出如下分析和判断:对于冒充国家工作人员招摇撞骗,既骗取各种非法利益,又骗取大量钱财的案件属于典型的法条竞合(交叉关系)情形。司法实践中,应按法条竞合的原则和罪刑相适应的基本原则进行定罪量刑,才刑法客观公正的基本理念。
法条竞合是基于一个罪过,实施了一个犯罪行为,但由于刑法数个条文中对该犯罪行为的构成要件都有相同的描述,从而发生法条竞合现象,但对此现象,仅适用其中某一条文来定罪量刑,而排斥了其他条文。也就是说,一个犯罪行为虽然从外观上看,好象与多条刑法条文规定的犯罪构成要件都相符合,但实际上,由于这种数罪的构成要件是相互重复的,所以只能从这些法条中适用一条来定罪量刑,而排斥其他条文的适用。
关于法条竞合犯的形式,有两种情况:其一为包容关系(集合理论中叫包含关系)。所谓包容关系就是一个法条所规定的犯罪构成要件包容在另一个法条所规定的犯罪构成要件之中,被包容的那个犯罪的基本特征,只是由于犯罪主体、目的、对象、手段或危害结果等不同而具有不同的社会危害性。为了有效地打击犯罪,保护国家和人民的利益,特把它从包容它的那个法条中抽出来,单立一个法条,规定一个罪名;另一为交叉关系(集合理论中为交集关系),它是指一个法条所规定的犯罪,其构成要件中的部分组成要件同时又是另一个法条所规定的犯罪构成的组成部分。因为交叉程度的不同,这种情形不是在任何情况下都会发生选择法条来确定罪名的问题。
关于法条竞合犯的定罪量刑,按照罪行相适应基本原则,分两种情况:(一)对于包含关系的法条竞合犯,如果特别法条(指被包含法条)规定的量刑幅度高于或等于普通法条(指包含法条),应按特别法条定罪量刑;如果特别法条规定的量刑幅度明显低于普通法条,应按普通法条定罪量刑。(二)对于交叉关系的法条竞合犯,应主要考虑交叉部分行为最为显著的特征,根据该特征来确定该行为触犯的是此罪还是彼罪。例如,刑法第二百六十六条规定诈骗罪与第二百七十九条规定的招摇撞骗罪就属于交叉关系的法条竞合犯,二者在骗取公私财物及欺骗对象上有交叉,如骗取的主要是地位、荣誉、待遇及玩弄女性等,则应定为招摇撞骗罪;如骗取的主要是数额特别巨大的公私财物,则应定为诈骗罪。此定罪量刑处罚原则同样适用刑法第三百七十二条规定的冒充军人招摇撞骗的情形。依据此原则,我们不难看出,上述案例二中对刘某按冒充国家工作人员招摇撞骗罪进行定罪和量刑是不正确的,是违反罪刑相适应的基本原则的。

可见,法律实践中,司法人员准确把握“罪刑相适应”的基本原则对正确定罪量刑是多么地至关重要。否则,很可能会造成罚不当罪的情形,从而严重损害社会主义法制的根本权威。

(作者简介:王政,系中企国盛律师事务所合伙律师,现为北京市律师协会公司专业委员会委员,主要从事公司证券、房地产和诉讼等方面的法律业务,擅长刑事辩护,具有多年律师执业经验。)

2007-1-8

关于同意河南省武陟县为全国农村中医工作先进县建设单位的批复

国家中医药管理局


关于同意河南省武陟县为全国农村中医工作先进县建设单位的批复

河南省中医管理局:

  你局《关于申报宝丰县、温县、武陟县为全国农村中医工作先进县(市)建设单位的请示》(豫中医〔2001〕15号)收悉。经研究,现批复如下:

一、同意武陟县为全国农村中医工作先进县建设单位,建设周期自2002年7月至2005年7月,为期3年。

二、请组织建设单位依据我局制定的《全国农村中医工作先进县(市、区)建设标准与评审细则》(国中医药医〔2000〕6号),全面开展农村中医工作先进县建设,并按照我局《关于进一步加强全国农村中医工作先进县(市、区)建设工作的通知》(国中医药医〔2000〕10号)要求,切实做好对建设工作的督促与检查。

三、请建设单位按照所制定的农村中医工作先进县建设规划和实施方案,扎扎实实开展工作,并要注重学习借鉴其他全国农村中医工作先进县(市、区)的建设经验。在建设期内,每年将建设进展情况形成书面材料报请你局审核后报我局医政司。另外,建设单位在建设中采取的重大措施以及出现的重大问题也要及时通报你局和我局医政司。

四、建设周期结束后,建设单位须及时向你局提出申请评审验收的报告。通过你局组织的预评审后,由你局向我局提出正式评审申请。

                                 二○○二年七月二十五日